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Quels conseils pour signer un bail commercial en toute sécurité?

Par Baptiste Robelin, avocat associé du cabinet NovLaw Avocats

Comment définir un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel une personne, dénommée le bailleur, met à la disposition d’un commerçant, artisan, ou un industriel, un local afin que ce dernier puisse y exercer son activité professionnelle. Le bail commercial se caractérise par le fait qu’il confère au preneur ce que l’on appelle la « propriété commerciale », c’est-à-dire le droit au renouvellement du bail commercial.
En d’autres termes, si le bailleur refusait de renouveler le bail commercial du preneur, il devrait l’indemniser en lui versant ce que l’on appelle une indemnité d’éviction, qui a pour fonction de réparer le préjudice subi par le commerçant à la suite de la perte de son fonds de commerce. D’ailleurs, l’indemnité d’éviction est déterminée par les mêmes règles que celles qui président à la valorisation du fonds de commerce (par application d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires notamment, en incluant les éventuels frais de déménagement, etc.).

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Les commerçants le savent : on parle généralement d’un bail 3,6, 9. Cela veut dire que le bail commercial dure classiquement 9 ans. Tous les 3 ans toutefois, il se passe quelque chose :
- Du point de vue du locataire, ce dernier peut décider de mettre fin au bail ; on parle alors de résiliation triennale.
- Côté bailleur, ce dernier peut décider de réviser le loyer tous les 3 ans également (on parle alors de révision triennale. À noter que le locataire peut également solliciter une baisse du loyer tous les 3 ans, mais devra pour cela justifier d’une baisse de la valeur locative du local, ce qui est rare et difficile en pratique. Mais nullement impossible !

Peut-on prévoir une durée plus longue que 9 ans pour un bail commercial ?

Oui, il est possible de prévoir une durée plus longue que 9 ans dans un bail commercial. Le Code de commerce ne prévoit nullement de limite sur ce point. En revanche, cela aura deux conséquences négatives que le locataire doit bien anticiper afin d’éviter les pièges :
- D’abord, le locataire devra renoncer à sa faculté de résiliation triennale, ce qui lui fera perdre en flexibilité (on parle alors d’un bail de durée ferme) ;
- Surtout, le Code de commerce prévoit que dans l’hypothèse d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail sera automatiquement déplafonné une fois le contrat arrivé à son terme. En d’autres termes, le locataire risque de supporter des hausses de loyer importantes et imprévisibles. C’est pourquoi les locataires devraient se méfier des baux d’une durée supérieure à 9 ans et ne pas hésiter à conseiller un avocat spécialiste avant de s’engager dans ce type de contrat, pour être certains de bien en mesurer toutes les conséquences.
Inversement, peut-on prévoir un bail commercial pour une durée plus courte que 9 ans ?
Cela dépend : en principe, les baux commerciaux ne peuvent être conclus pour une durée inférieure à 9 ans. Il existe cependant une exception, pour ce que l’on appelle le bail dérogatoire. Il s’agit d’un bail d’une durée qui ne saurait être supérieure à 3 ans, aux termes duquel le locataire n’aura pas le droit à une indemnité d’éviction à la fin du contrat. Ce type de bail est apprécié des bailleurs qui souhaitent « tester » la solvabilité du locataire avant de s’engager sur du long terme ; inversement, les locataires préfèrent généralement ces contrats courts lorsqu’ils ont des doutes sur la rentabilité de leur affaire.
Attention toutefois : dans la mesure où le contrat ne prévoit pas d’indemnisation au profit du locataire à la fin du contrat, mieux vaut pour lui ne pas réaliser d’investissements et de travaux trop importants.

Quelles sont les modalités d’augmentation du loyer dans un bail commercial ?

En principe, le loyer est encadré et le bailleur ne peut l’augmenter sans respecter un indice, soit l’indice des loyers commerciaux, soit l’indice des activités tertiaires. On parle de « plafonnement » du loyer du bail commercial, dispositif instauré par la réforme Pinel. 
Toutefois, dans certains cas le bailleur doit pouvoir invoquer des motifs de déplafonnement, en particulier pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les locaux monovalents, ou encore si le bail s’est poursuivi pour une durée supérieure à 12 ans.
Ce dernier point est très important à retenir pour les commerçants.

En effet, souvent, pris par leur activité, les commerçants oublient de solliciter le renouvellement du bail une fois arrivé à son terme, et laisse donc le contrat se poursuivre par tacite reconduction.
Cette situation pose un risque majeur pour le locataire en place qui, passé une durée de 12 ans, risque de subir une forte hausse de loyer, pour n’avoir pas eu les bons réflexes en cours d’exécution du contrat. 
C’est pourquoi, encore une fois, il est essentiel d’être bien accompagné par un spécialiste afin d’obtenir un conseil avisé pour l’exécution d’un bail commercial. 

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